| 许立： | 大家好！ | [15:02:40] |
| 万紫通红： | 许总好，万通提出28元下不减持很伟大，因为28元基本上解放了所有的套牢股东，非常感谢大股东的这一承诺，我想请问的是，28元的价格是怎么制定出的？ | [15:05:00] |
| 许立： | 首先这个价格不是由公司确定的，是由大股东万通星河确定的。第二、这个价格基本上可以解放所有的套牢者，我想他们应该也是考虑了中小股东的利益，同时也表示他们对公司长远发展的信心。 | [15:05:24] |
| sky： | 看到冯总关于商业地产的判断,深受启发,看来现在商业地产是呈现稳步的增长态势,请问许总,商用地产的竞争会不会比住宅更激烈?国内现在的万达已经做的很好了,万通的产品定位是什么? | [15:06:35] |
| 许立： | 不管是在住宅还是商用地产，我想未来的竞争都将是激烈的。万通在商用物业会以万通中心这样在城市核心地段的建筑综合体作为我们的产品定位。 | [15:07:28] |
| King： | 最近又出台了对房地产不利的政策，对万通影响大吗？ | [15:07:58] |
| 许立： | 目前对地产有比较多的政策，相对来讲都会对地产未来的行业发展有所影响，对万通来讲，在这个环境下，我们会积极去应对这样的政策，而且我们已经做好了充分的准备。 | [15:08:48] |
| NANA： | 北京土地出让暂时断档对万通今后的项目开发会不会有什么影响 | [15:09:15] |
| 许立： | 土地获取会有多种办法，一个是从政府的公开市场获取，另外还可以通过收购、并购这样的方式来获取，我想对万通不会有什么影响。 | [15:09:42] |
| windak： | 7月9日和7月10日,冯总和许总均以13多元的价格买入自家股票,现时的股价不到9元了.请问许总对此有何看法? | [15:10:23] |
| 许立： | 我们购买股票是长期持有的计划，并不以短期的套利为目的，所以在我看来，公司的长期价值更重要，而不是短期的股票价格变动。 | [15:10:51] |
| sky： | 公司公司债什么时候发?票面利率多少?网上还是网下?我可以购买吗? | [15:10:56] |
| 许立： | 这个问题由程总回答。目前，公司债券发行已完成了公司内部的决策程序，下一步要等待证券监管部门的审批，具体的票面利率有待于公司和主承销商和投资人的最后询价确定，至于网上网下的比例有待于最后协商的结果。 | [15:13:03] |
| 万紫通红： | 许总，万通借壳整体上市，楼为华先生留任了副董事长，我觉得万通大小非应该和万通大股东是一条心的，能否请副董事长出来也表表态啊？市场上对大小非谈虎色变，万通大小非也会28元下不减持吗？ | [15:13:31] |
| 许立： | 谢谢你的建议，我们一定会转达你的建议给楼为华副董事长。 | [15:13:58] |
| NANA： | 最近媒体都在说房价下跌，万通项目的房价会有什么变化么 | [15:15:34] |
| 许立： | 我们在价格上应该遵循以往的策略，因为我们的客户群的定位也使我们对于产品的价格有充分的信心，而且在过去多半年的时间里的事实证明，我们的策略也是对的。 | [15:16:48] |
| King： | 万通半年报业绩不错，下半年能保持吗？ | [15:17:19] |
| 许立： | 08年比07年保持较高的增长。 | [15:17:36] |
| windak： | 万通08年的分红比例能达到50%吗?公积金转送吗? | [15:18:19] |
| 许立： | 这个问题由程总回答。我们在第四季度结束以后会安排比较恰当的方式征求投资者对公司08年利润分配的建议。 | [15:18:39] |
| sky： | 万通今年的盈利目标是多少亿? | [15:19:19] |
| 许立： | 今年的盈利较07年有较高的增长。 | [15:20:19] |
| King： | 据说年内或推房地产投资信托基金，万通能借此缓解资金压力吗？ | [15:20:47] |
| 许立： | 第一、万通目前的财务特别是现金状况非常良好，应该说没有资金上的压力。第二、我们非常关注房地产信托基金，也对该种产品做了长达几年的跟踪，我们的目的是能够通过跟金融的结合，使我们的业务特别是商用物业的业务得到一个飞速的发展。第三、万通未来在融资方面要多样化，这也是一个重要渠道之一。 | [15:22:43] |
| King： | 地产央企重组将重启对万通这类的同行业公司有影响吗？ | [15:23:50] |
| 许立： | 万通的业务和市场定位应该与央企的地产企业定位是不同的，我想他们的重组对我们不应该产生什么重大的影响。 | [15:24:28] |
| NANA： | 如果奥运后房价大跌许总认为对万通有影响么 | [15:25:01] |
| 许立： | 如果你说的房价大跌是成立的，那是对整个行业的影响，不是单对万通的影响。 | [15:25:11] |
| King： | 万通推崇的商用地产运作的如何？具体介绍一下？ | [15:26:41] |
| 许立： | 中期持有、能力导向、收入多元、资本收益，这是我们商用地产的核心。 | [15:26:49] |
| King： | 最近SOHO中国频频出手，表现活跃，与其他地产商不同，您怎么看？ | [15:28:26] |
| 许立： | 我想这是潘总的经营方式的充分表现，因为他在目前看起来现金是比较充裕的，在这个时候相对来讲，市场对商用地产的影响比较小。 | [15:29:12] |
| 万紫通红： | 云总在万通工作近两年了吧，有信心长期留在万通工作吗？有没有直接或间接持有公司股票？会不会也像两位老总一样增持公司股票，因为你是财务总监，增持的举动更会给投资者以信心！ | [15:29:20] |
| 许立： | 这个问题由云总回答。我对万通充满信心，至于要不要持有万通股票等待证监会解禁，外籍人士可以买A股的时候再买。 | [15:30:19] |
| NANA： | 房市惨淡，万通有什么应对计划么？会举行一些活动来吸引消费者注意么 | [15:32:35] |
| 许立： | 这个问题由云总回答。其实是房市回归到理性，万通要做理性的事情，加强内部的运作，聚焦客户需求，做好我们的产品和质量。 | [15:32:42] |
| NANA： | 政府提倡要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，以满足中低收入居民的住房供给，万通会不会减少高档住宅的开发力度？ | [15:33:34] |
| 许立： | 实际上我们做的恰恰现反，我们会更加集中在高档住宅开发，因为政府会逐步用政府保障性住房来满足中低收入人群的需求。 | [15:34:04] |
| 万紫通红： | 许总，全国房价一片下跌声，产品价格下跌，公司如何保持增长呢？如果说通过兼并重组来扩大市场份额，薄利多销，保持利润增长，但又没见万通更多产品的推出，万通有何打算？市场在考验你们，几天后的万通反省日可要好好研究一下逆境之中如何守正出奇！ | [15:35:26] |
| 许立： | 在行业逐渐回归理性的情况下，作为地产公司的成长也应该回归到一个理性的成长区间，公司的目标是能够使公司未来的成长，我们叫跑赢大市，能够高于行业的平均水平，这是我们的目标。在目前，我们会在两方面做出我们的努力：第一是在住宅开发，会集中在高端的住宅市场，集中在高端客户，做产品的多样化，做产品的精细化来满足未来市场竞争的需要。第二我们会着力拓展我们的商用物业，万通中心作为我们的核心产品，我们现在已经在北京、天津、杭州、成都开展我们的业务。 | [15:37:40] |
| qq168： | 600246万通地产08年的半年报好像还没有登出来，能尽快吗？如果不能，能邮寄一份给我吗？ | [15:37:44] |
| 许立： | 这个问题由程总回答。我们公司已于8月20号在上海证券交易所的网站以及《上证报》、《中证报》上披露了半年报，请您留心阅读一下。 | [15:38:39] |
| sky： | 建筑综合体最近最近好像出了很多，请问万通的商用地产是要做建筑综合体吗？如果不是，有什么区别？ | [15:38:50] |
| 许立： | 是，但是我们的做法会与人不同，但是我们的经营模式是中期持有、能力导向、收入多元、资本收益。 | [15:41:18] |
| 万通套牢者： | 1 万通此次发行10亿元公司债，建议至少应拿出1亿元回购股票。请问，在流通股才1.55亿的情况下，还有什么好的项目比这更能提高股东的利益吗？
2 对2009年的每股收益有何预期？理由是什么？
3 在万通股价下跌时我不断增持，如今已成为“套牢一族”。如今冯总花很多时间去各大媒体“露脸”，希望也投入足够的时间在市场扩张上，这只是我个人的建议，谢谢。 | [15:41:24] |
| 许立： | 我们把09年作为管理层我们依然是按照高于同行业的增长水平来安排09年的运营计划，我们会努力达到我们预期的目标。 | [15:42:57] |
| cico2001： | 谢谢许总和我们一起坚持。不知道万通星河和嘉华筑业是不是也愿意和我们一起键继续坚持？从最近冯总的言论看，好像他都有些犹豫了，开始申请绿卡了吗？ | [15:43:52] |
| 许立： | 据我所知，目前还没有。 | [15:44:02] |
| 沈阳万通迷： | 三位老总好,现在600246的股价如果按照承诺业绩来算,不足10倍市盈率,不足2倍市净率,有回购打算吗,如无,请问多少可能回购? | [15:44:36] |
| 许立： | 目前没有回购计划。 | [15:44:55] |
| 沈阳万通迷： | 许总,有没有可能由于地产市场的变化,公司达不到承诺业绩,另外,您和冯总以及其他高管会再增持吗? | [15:45:20] |
| 许立： | 我个人对公司是非常有信心的，在合适的时候，我还会选择增持万通的股票。 | [15:45:48] |
| 比尔星驰： | 我想问一下，万通09年的业绩会不会出现下滑。09年推盘有那些？ | [15:46:54] |
| 许立： | 天津有5个项目，北京有2个项目，成都有2个项目。 | [15:47:04] |
| 比尔星驰： | 万科的郁亮曾说过，商业地产的投资收益率比不上住宅地产，所以万科不做商业地产，请问许总怎么看待这个问题？ | [15:48:24] |
| 许立： | 我觉得郁亮说这个的前提首先是万科的战略选择，万科选择了专注于做住宅开发并在住宅产业化上作为他们的发展方向，我想这是万科所坚持的。郁亮说的话也是在万科的战略上做的注解和补充，并不代表真正的商业地产和住宅地产的收益对比。 | [15:50:44] |
| upper： | 现在盛传2008年才是房地产冬天的开始，2009年是冬天，2010年更是寒冬。冯总对房地产市场的精辟论述和对万通未来的成长性的认可是我一直重仓持有万通的信念，但是跌跌不休的趋势却让不寒而栗。许总能谈谈公司未来三年的发展规划吗？同时也请许总预测一下三年后万通到底是迎来寒冬还是解套的春天？ | [15:52:22] |
| 许立： | 首先万通不管是在过去的黄金十年还是未来的地产寒冬，我们都坚守着一个稳健发展、差异化发展的战略指导方向，到今天我们也依然没有改变我们的战略目标——我们的滨海新区、美国模式和万通发展观，作为未来发展的战略定位。另外我要强调一点，我并不认为未来三年是一个寒冬，我认为未来三年是住宅市场趋于理性、回归理性的三年。 | [15:54:37] |
| qq168： | 半年报显示投资性房地产2.6亿，那么6.7亿购买的万通中心算进哪里了？谢谢 | [15:55:21] |
| 许立： | 这个问题由云总回答。购买万通中心的交易正在进行中，将会在10月完成整个交易。 | [15:56:47] |
| 万通套牢者： | 感觉对投资者真正关心的问题采取了回避态度。比如说万通地产为什么不增持自家公司的股票，认为价值高估？是否应该给投资者一个解释。再比如，如今地价很低，在现金充足的情况下（我没有具体了解）怎么没见万通拿地呢，难道在等更加合适的时机，还是管理层丧失了开拓进取的精神？
我说话一向问忧不问喜，请见谅。 | [15:57:42] |
| 许立： | 根据我们国家现行的法律法规以及有关交易规则的要求，上市公司可以以回购的方式来买入公司股票并注销，增持主要是对股东的投资行为而言。关于新的投资，实际上我们现在非常关注新的项目的投资可能，而且我们有一个小组在日夜研究，包括寻找新的机会，我们认为更好的时机可能会出现在年底或者明年上半年。 | [15:59:54] |
| 比尔星驰： | 现在楼市降温，土地的价格下降。万通应该按冯总说过的在行业萧条时拿地。不知道下半年以及明年公司会大量拿地么。还有公司现在的土地储备是多少，都是那一年拿的地？ | [16:00:34] |
| 许立： | 公司的土地储备相对来讲还是充足的，可以供公司未来2—3年的发展需要。我们在新的土地的选择上，对于地块的规模和产品的定位有更加高的要求，来保证我们的产品能够符合现有市场客户的定位，同时还能够提升我们的周转速度。 | [16:01:42] |
| 万通套牢者： | 不好意思，我是问万通地产不回购并注销股票的真正原因。为什么在回购和不回购之间，选择了后者。 | [16:03:06] |
| 许立： | 我们需要更多的资金来应对未来的发展，公司的价值体现是要有效的利用资金，回购是一种提高股东收益的办法，但是不是企业长远发展最好的选择。 | [16:03:15] |
| 万通套牢者： | 假如万通地产是一家私营企业，而许先生是它唯一的老板。许先生现在急需用钱而必须出售这家企业，什么区间的报价您认为是合适的。希望您能陈述个人意见。 | [16:09:11] |
| 许立： | 你这个问题真是个难题，因为都不是现实的东西，全部是假设，所以我也只能按照你的假设来思考，当然是越高越好。 | [16:09:58] |
| 海的那边1030： | 许总，请问你最近都会在北京吗？ | [16:13:45] |
| 许立： | 我最近在。 | [16:14:00] |
| 万通套牢者： | 随便问问，许先生除投资万通地产外，有买入其他公司的股票吗？ | [16:19:42] |
| 许立： | 没有。 | [16:19:50] |
| qq168： | 许总，现在的地产公司是不是非常艰难？股市中的地产公司股票是困难户，但现实中的公司好像没那么悲观吧? | [16:19:58] |
| 许立： | 我们还是认为行业的波动是非常正常的，因为地产行业经历了过去的黄金十年，目前的这种调整也应该是行业发展的必然规律，同时我们还相信这轮调整过后，地产依然会是一个非常好的阳光行业。 | [16:21:18] |
| 海的那边1030： | 许总，有空可以请你出来喝茶吗？可以给我个联系方式吗
？
| [16:21:34] |
| 许立： | 欢迎有空来公司，我请你喝茶。 | [16:21:42] |
| hdzzy： | 请问许总万通地产能用几年时间做到万科现在的规模！谢谢 | [16:22:37] |
| 许立： | 首先我们认为规模不重要，也不是万通地产所追求的目标，万通地产的目标还是能够在差异化竞争方面做出我们的特点，同时为客户提供更多更好的产品。 | [16:23:22] |
| qq168： | 许总现在股市中很多人都想做万科刘元生，但他们看中的是钱，而不是对管理层和行业的看好，希望万通不要培养这种精神. | [16:25:48] |
| 许立： | 谢谢你的建议。 | [16:25:56] |
| qq168： | 住宅销售外包有什么好处吗？ | [16:29:37] |
| 许立： | 销售外包应该是因公司因项目因产品而异，对于不同的公司和产品选择外包会有不同的结果，我知道万科在选择销售外包用得比较多，因为他们定位在中档产品，标准化程度比较高，比较适合于采取销售外包的经营策略。对于我们来讲，因为我们的客户更高端，可能需求更个性化，所以在我们的项目上，外包销售的方式比较少。 | [16:32:04] |
| 万通套牢者： | 这种中小股东的网上交流，加强了彼此间的了解，真是很有创意。但毕竟不是当面交流，感觉真正关心的问题被忽略了，郁闷。
买万通地产天天缩水，但始终没动过减持的念头，希望万通能快速发展，有机会就快速扩张，做高档住宅和商业地产的NO.1。 | [16:32:24] |
| 许立： | 谢谢，这是我们的努力的目标。 | [16:32:33] |
| qq168： | 为什么好像整个社会都在关注房价，而不是更关注房屋质量，未来行业发展等？ | [16:35:36] |
| 许立： | 你的问题跟我们的感触是一样的，作为公司来讲更关注产品的质量和未来行业发展的趋势。 | [16:36:05] |
| 万通套牢者： | 请问许总和云总，平时工作之余有什么爱好？（因为现在问问题的人较少，闲聊可以不回答） | [16:37:16] |
| 许立： | 云总平时喜欢阅读、音乐和健身。 | [16:37:31] |
| qq168： | 万通中心的盈利模式是怎么样的？未来前景如何？什么时候开始大规模复制？谢谢 | [16:38:42] |
| 许立： | 我举例来讲，以北京万通中心D座为例，来简单说明一下我们的盈利模式。第一关于中期持有，在北京万通中心目前的计划是达到稳定经营期后，通过出售的方式获得资本的收益。万通中心有租金收入，在稳定期后通过转让股权或出让部分面积取得资本收益。第二由于投资性房地产的增值，赚取了增值上的利润。D座的例子看到了收益多元化、中期持有，能力导向，最后达到可观的资本收益。 | [16:54:23] |
| 许立： | 感谢大家的参与，下次再见。 | [17:03:28] |
| 主持人： | 感谢大家的参与。 | [17:03:42] |
